• 楼市摇摆我们如何买房？

• 2008-7-4 10:56:52 来源：徐州日报

　　2008以来，楼市变得敏感异常。对待房价，有人看涨，有人看跌，有人看平。其实，不论是哪种情况，对于投资房产的市民来说，都存在房子的亏赢问题。在楼市不稳的气候下，怎样才能脱离房价出现的迅速波动,确保自己所买的房子不亏呢?为此，记者采访了中国矿业大学房地产研究所一负责人。

　　据该负责人分析,一般买房支出包括首付、月供、借款等直接或间接买卖付出。其中,与按揭贷款相关的是利率、工作稳定性、通胀程度、社会保障程度；而借款往往是以人脉关系为前提,当然能够借款也是不错的一种融资与稀释买房负担的办法。陈教授说，在目前楼市不稳的情况下，市民可根据自己的情况，选择如下方法买房让房产不亏损。

　　一是置换法。这是针对一些前期拥有公产房或经济租用房,或私房的一些城市公民,在目前的阶段可以通过置换来提升自己的住房持有结构。这里的置换包括二手市场的出手,新房市场的购入,小产权房在适度范围的低成本转让。置换的目的就是筹集现金,在归零的状态下重新进行置业考虑。

　　二是一次性付迄法。这是一个人脉关系广泛而个人信用比较高的客户的消费方式。未来经济的发展将回归虚拟与实体结合的方面,也就是智力成果权会受到社会的进一步重视,若如此,可以在未来收益计量基础上加入自己未来的智力成果转换的部分未来收益,即可以认为自己的就业与行业收益外,还可能用智力来置换他项收益,我国自十六大以来鼓励非劳动收入的合法性实际就是针对虚拟经济日益繁荣出台的一项前瞻性措施。

　　三是多套持有法。这是针对一些高端消费客户的有效选择。有的人为了买一套别墅，就把其他几套住房全买掉。其实这是不明智的做法。其理论依据就是不要将所有放在一个篮子里。多套持有法还可有效抵制调控下的楼市紧缩,因为你不必为还贷而担心,也不必担心房价短期波动,对比一套房子受政策调控的冲击。

　　四是未来消费法。这是适合穷人置业的一种激进方法。具体操作要点是:既然是花未来的钱来满足现实的居住,不妨设定未来是美好的,经济是向上的,整个国家的金融体系与保障体系是渐进的,因此,我们对自己未来的发展不用过于害怕,相信自己的未来能够还清现实的支出,具体衡量标准看未来的经济发展能够持续提供一个满足自己才干的工作岗位,就业稳定会让你的收入增长纳入国家政策能够照看的地步,不用着急，只要这种透支比之于未来收益增长偏弱,消费就有意义。

　　五是功能位移法。它非常适合投资与自住性消费双重目的客户的消费方式。市民购买底层商铺加楼上居住的房子,从而将未来居住与经营放在一个空间,通过商铺的自营或出租获得回报,用回报适当稀释还贷压力,同时如果置业地点在一个比较大型的社区,未来家庭酒店将更多进驻,还可整体出租或自营家庭式酒店,以满足社区商业发达与配套成熟人气上升后的商机；如综合用地上建筑的综合物业,其功能适合于写字间与小型出租式公寓,买入时可解决自住问题。买入后一旦自己的消费条件提升,可以进行二次置业,则该多功能物业既可满足写字间出租也可做为小型公寓出租,转手具备总价优势,并且综合用地的地段淘汰率低,未来的地段升值有一定保障。